Après 2 ans et 9 mois, 3 changements de gouvernement, et la menace d’une amende européenne, la nouvelle loi hypothécaire a enfin vu le jour en Espagne. Elle mise principalement sur la transparence. Et avant son entrée en vigueur prévue au mois de mars 2019, elle devra-t-être approuvé par le sénat et publiée dans le bulletin officiel de l’etat.

 

Information temps et argent. C’est sur ces trois points que le consommateur final va gagner avec ces changements. Par contre il n’y aura aucun effet rétroactif pour les hypothèques déjà octroyées, sauf dans le cas des novation et des subrogation postérieures à son entrée en vigueur.

Plus de protection pour le client.

Et cela ne fera  de mal à personne ! Dorénavant le contrat devra lui être fourni au moins 10 jours avant la date de la signature. Finies les signatures à la va-vite. Il est désormais obligatoire d’avoir le temps nécessaire pour lire son contrat tranquillement, résoudre ses doutes et dialoguer avec l’entité bancaire en toute tranquillité

D’un autre côté, afin d’éviter que des hypothèques soient concédées à des clients à la capacité de remboursement douteuse, la banque devra évaluer en profondeur la solvabilité du futur hypothéqué. Ele devra donc obligatoirement consulter l’historique de crédit du client à la banque d’Espagne. Et bien sur le coût de toute cette recherche ce sera à la charge de l’établissement bancaire.  

Le rôle du notaire

Le rôle du notaire gagne en importance au moment de confirmer que le titulaire connaît bien le produit auquel il va souscrire. Avant cette nouvelle loi, l’hypothéqué allait chez le notaire seulement pour signer. Dorénavant il devra y aller au moins 2 fois. La première sans la présence de l’entité bancaire. Là le client pourra faire toutes les questions qu’il juge nécessaires sur les subtilités du contrat. La deuxième enfin, sera pour signer ce dernier.

Il devras même répondre à un questionnaire pour démontrer qu’elle comprend bien son contrat. Il devras ensuite signer une attestation reconnaissant qu’il a bien reçu la documentation nécessaire virgule et que son contenu lui a bien été expliqué.

Le partage des frais hypothécaires

C’est l’autre grand point qui affectent les clients. Avec cette nouvelle loi le client ne paiera que l’estimation immobilière. Tous les autres frais seront à a charge de la banque ( comptable, notaire, registre,…).

Cela représente une économie importante. En plus de ne devoir affronter que les frais de l’estimation immobilière, qui oscillent entre 300 et 600 €, le client pourra maintenant choisir librement le professionnel chargé de cette tâche.

La banque de son côté devra assumer des frais comme l’impôt sur les actes juridiques point celui-ci peut varier entre 1500 et 6000 € en fonction du prêt et de la communauté dans laquelle se trouve la demeure. Le reste des frais suppose en moyenne à la banque un coup d’entre 1000 et 3000 €.

Inutile de dire que cela rend les acheteurs heureux. La question maintenant est de savoir si cela grippera la machine hypothécaire espagnole qui déjà n’était pas très bien huilée. Les rumeurs disent qu’il est maintenant plus difficile qu’avant d’avoir une hypothèque.

Finies les clauses de sol.

Elles seront désormais interdites. De cette façon les opérations avec un taux d’intérêt variables ne pourront pas fixé une limite de baisse du taux d’intérêt. L’objectif de cette nouvelle norme et que le client puisse se bénéficier de la baisse de loris bord. Même si l’intérêt minimum sera établi à 0 %, il ne pourra jamais être négatif.

¿ et les offres liées?

Assurances, carte de crédit, etc… Quelles sont les ventes additionnelles auxquelles obligent parfois les banques pour accéder à un prêt hypothécaire ? Avec la nouvelle régulation, les banques ne pourront plus imposer leur propre produit virgule même elles pourront continuer à donner des bonus pour ceux-ci, comme cela se fait à l’heure actuelle..

Beaucoup de banque améliorent leurs taux d’intérêt si le client souscrit à certains de ces produits liés. Bien entendu, les banques pourront continuer à commercialiser leur propre offre liées. Mais dorénavant le client aura le droit de proposer à l’entité des produits alternatifs et en aucun cas cela ne pourra donner lieu à une dégradation des conditions de l’hypothèque.

Les banques continueront à encaisser une commission d’ouverture

Au moment de conclure l’hypothèque, beaucoup de banque encaissent a leurs clients une commission d’ouverture. De fait, d’une banque à l’autre, cette commission peut taller de rien à 2%.

Si la nouvelle loi m’interdit pas l’encaissement de cette commission, elle établit qu’elle devra se faire en une seule fois et englober la totalité des frais d’études, dossier, points. et concession du prêt ou autre frais similaires.

Subrogation et novation, les points clés

Le client pourra également changer de banque ou améliorer son hypothèque quand il le désire. Avec cette nouvelle loi le client pourra, même avec une hypothèque antérieure à la loi, changer librement et sans frais son hypothèque. Entre les deux bancsques qui opèreront ce changement s’établit un mécanisme de compensation basée sur les intérêts encaissé et ceux restant.

Dans le cas d’une novation, si hypothéqué n’est pas d’accord avec les conditions signées auparavant, il est possible de les changer sans que l’entité bancaire ne puisse réclamer aucun frais de commission.

La loi protège également plus les hypothéqués en cas de saisie. Avant, si l’hypothéqué ne payait plus lors de la première moitié de son crédit, il suffisait d’un défaut de paiement de 3 mois pour exécuter l’hypothèque. La nouvelle norme établi que le délai du défaut de paiement nécessaire pour exécuter la saisie doit atteindre les 12 mois ou 3 %. Et dans le cas où cela arriverait dans la deuxième moitié de la durée du crédit, et les mensualités dues de vente à est équivalente à 7 %  ou 15 mois, contre 12 mois auparavant.

Amortissement

Sont également revues à la baisse les commissions d’amortissement anticipée pour les hypothèques de taux fixe.( 2 % durant les 10 premières années, et 1,5 pour 100 par la suite.). Pour le cas des hypothèque à taux variable le client pourra choisir un type d’amortissement à 3 ou 5 ans (commissions de 0,25% ou0,15% respectivament).

 

Que vous soyez investisseurs, acheteur, ou vendeur, les conditions hypothécaires d’un pays conditionnent toujours le marché immobilier. Nous espérons donc que cet article vous aura aidé, et, si il vous reste des doutes, n’hésitez pas à nous le faire savoir dans les commentaires. nous vous répondrons rapidement.

Previous Guide d'achat d'une VPO à Alicante
Next Avantages et inconvénients du crowfunding immobilier en Espagne

No Comment

Leave a reply

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *