Les plateformes de financement participatif ont sans aucun doute été un des plus grand tremplins pour les nouveaux projets lors de la dernière crise financière. C’est grâce à des compagnies comme kickstarter ou indigogo que plus de 1000000 projets ont vu le jour depuis 2009. Et ce, uniquement grâce aux apports des internautes.
Si ce modèle a tardé à arriver sur le marché immobilier, depuis 1 ans ses principaux acteurs faut beaucoup parler d’eux, comme Housers, Inveslar o Privalore. En permettant de lancer des projets sans intervention bancaire, ils apportent une bulle d’air au marché. Car aujourd’hui il est possible d’investir dans le bâtiment à partir de 50 €.
Mais attention, comme tout investissement, il faut en connaitre les tenants et les aboutissants. Avant de vous lancer, vous devriez avoir un minimum de connaissance économique, du secteur immobilier, de sa législation. Bref… si vous êtes un fidèle lecteur de ce blog, vous êtes plus que préparé.
Prenez par exemple : aucune plateforme de crowfunding ne compte sur l’autorisation de la CNMV .ou presque…Celles d’entre elles qui l’ont , mais elles sont orientées au crédit, pas à l’immobilier.
Et bien entendu, comme tout autre forme d’investissement, il existe des risques. Il est donc nécessaire de bien se renseigner pour ne pas tomber dans le panneau du tout nouveau tout beau…
C’est pourquoi nous avons demandé à des experts en technologie, des économistes, et des analystes du marché immobilier leur opinion. Nous vous présentons les principaux avantages et inconvénients qu’il en ressort.
Avantages:
1 – C’est une bonne alternative d’investissement. Les actifs offerts actuellement par les banques ne sont pas d’une rentabilité mirobolante. “L’immobilier reste une option considérer ” nous rappelle Enrique Dans, professeur des systèmes de l’information chez IE Business School. Gonzalo Bernardos, Professeur en économie à l’Université de Barcelone nous rappelle que cela permet de diversifier les investissements des petites bourses.
2 – Et c’est bien là le deuxième gros avantages du crowdfunding immobilier. il est possible d’y participer avec très peu de fond et un seul actif. “ Car l’objectif est d’ouvrir ses opportunités a plus de gens grâce à des investissements commun offrant des retours raisonnables”, ajoute Dans. En outre, les plateformes de financement participatif n’ont pas besoin de réaliser de gros investissements pour opérer. “On peut faire du crowfunding avec un seul actif”.
3 – L’investisseur peut rentrer sur le marché quand il le désire. Le professeur en économie financière à l’université Ceu San Pablo, Miguel Córdoba, voit positivement la possibilité donnée à tous les investisseurs de rentrer sur le marché au moment de leur choix. Avertissement toutefois : bien souvent au moment de vendre la participation de la société limitée qui se crée pour acheter l’immeuble, il faut passer devant le notaire. Et si les montants sont petits, “ il est possible que les frais notariaux sois déraisonnables”, explique-t-il.
4 – Une alternative au financement bancaire. Juan Antonio Gómez-Pintado, président de l’association des promoteur espagnols (APCE), voir également d’un bon oeil émerger ce genre d’initiatives. Car il ne faut pas oublier que le secteur financier est le premier créancier des familles et sociétés espagnoles. Selon les chiffres de la Banque centrale européenne, ils contrôlent 79 % de la dette domestique.
5 – Une tendance à la hausse et qui se prête bien à l’Espagne. Car c’est d’un pays très social dont on parle. Ici les modes prennent vite et facilement. Un comportement qui joue en faveur du développement du crowdfunding., “une formule qui peut se développer rapidement parce que nous sommes socialement très actifs. Leaders dans l’usage d’application comme WhatsApp. si nous voyons que quelque chose plaît aux voisins, nous le copions” insiste le professeur du IE Business School.
Inconvénients:
1.- L’apport maximum par projet est limité. La loi l’établi à 5.000.000 €. Cette quantité est insuffisante selon Mikel Echavarren, CEO de Irea, car elle limite le crowfunding immobilier à certains projets. Les risques du secteur immobilier sont élevés et la rentabilité est extrêmement liée à l’effet de levier des investissements. Sans cette compréhension, les conseils de certains conseillers peuvent induire en erreur.
Il y a par exemple une série de faux frais pour les petits porteurs. Les impôts pour l’achat d’un logement représentent 10 % de sa valeur. Sans parler du risque de ne pas louer (ndlr : quasiment inexistant à ce jour), les travaux ou de l’impôt sur les biens immobiliers.
2.- Crowdfunding’ pour investisseurs spécialisés: Echavarren rappelle les risques liés à ce type de plate-forme immobilière pour les petits investisseurs. Dans certains cas, l’acquisition faite est une participation à’une société, pas un immeuble. Il est donc nécessaire de connaître suffisamment la législation à la matière.
3.- Risque de manque de contrôle des fonds: Gonzalo Bernardos rappelle que l’investisseur n’a aucun contrôle sur l’argent. Il doit donc s’assurer de la transparence de la communication.
4.- Des réevaluations fantômes : certaines plateformes de crowdfunding immobilier annoncent des prévisions d’évaluation. Il faut d’un côté savoir différencier cela de la réalité. Tout en gardant à l’esprit que personne on a une boule de cristal.
5.- Le marché immobilier est volatil : le prix du mètre carré, les loyers peuvent varier aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
6.- La gestión de la société devrait être assumé par un expert en immobilier: Bernardos recommande de bien savoir qui tient les rênes de la société de crowfundingavant de miser. Cela devrait en chaque cas être un expert en immobilier et pas en technologies, ni en marketing.
7.- Une possible porte ouverte à la corruption ? : le secteur immobilier espagnol, n’est pas étranger à ces pratiques. Miguel Córdoba pense que le premier enjeu des plateforme de crowdfunding est la difficulté de garantir aux investisseurs les frais générés par la société dans laquelle il investit. Ce ne serait pas la première fois que des devis soient gonflés, ou qu’une partie de la vente se fasse “au black”.
“ la plateforme de crowfunding vend des participations d’une société limitée, et c’est cette société qui réalise la promotion. Elle aura des administrateurs et des résultats d’exploitation. Quelle garantie que ses comptes ne seront pas plein de note de frais ?” se demande le professeur Córdoba.
Notre avis :
Netflix, hubert, cabify, airbnb, youtube…. Internet est plein de cas qui ont démontré les limites de la vision des experts. Il est clair que la technologie ouvre de nouvelles portes. Certaines nous amèneront a des opportunités. D’autres à des fraudes.
Ces dernières ont toujours existé. Et les craintes ici décrites ne sont pas sans rappeler des pratiques qui ont ilustré l’histoire de certaines banques, ou fonds d’investissmente. Elles ont toujours été à l’affût des investisseurs.
Chez alicante immobilier nous pensons que le crowdfunding immobilier est une opportunité. Que les experts montrent trop de scepticisme. Et ce ce scepticisme a parfois amené un certain monopole à se faire détrôner, surtout sur le web.
Ce qui est sûr, c’est que si l’immobiler vous intéresse, vous devriez vous informer autant que devant tout investissement. Et ne jamais vous laisser guider par un seul avis, que ce soit celui d’un conseiller, d’une brochure, ou d’une page web comme la notre.
Notre idée est de tester plusieurs plateformes, et de vous tenir au courant de l’expérience sur notre site. Si si l’aventure vous intéresse, faites-le nous savoir dans les commentaires.
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